Jak sprawdzić stan prawny mieszkania przed zakupem
Zanim wpłacisz zadatek, sprawdź księgę wieczystą, osoby zameldowane i uprawnione do zamieszkiwania, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz sytuację prawną sprzedającego. Większość z tych rzeczy sprawdzisz samodzielnie i bezpłatnie.
Jeśli przed wpłatą zadatku natrafisz na sprawę, z którą nie poradzisz sobie samodzielnie, opisz ją w formularzu. Opis trafi bezpośrednio do eksperta, a pierwsza konsultacja jest bezpłatna. Opisz swoją sprawę →
Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania
Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją bezpłatnie przeglądać w internecie – w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Numer księgi podaje sprzedający.
Dział I
Oznaczenie lokalu i prawa związane z jego własnością, na przykład udział w nieruchomości wspólnej. Sprawdź, czy opis zgadza się z ogłoszeniem.
Dział II
Właściciel. Sprawdź, czy sprzedający jest jedynym właścicielem, czy mieszkanie ma kilku współwłaścicieli – wtedy umowę muszą podpisać wszyscy.
Dział III
Ograniczone prawa rzeczowe (na przykład służebność), ograniczenia w rozporządzaniu mieszkaniem oraz inne prawa i roszczenia osób trzecich.
Dział IV
Hipoteki. Hipoteka obciąża mieszkanie, nie osobę, i przechodzi na kolejnego właściciela – przy zakupie rozlicza się ją z ceny i wykreśla.
Wzmianki o wnioskach
Informacja, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisu. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę w księdze.
Mieszkanie bez księgi
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można kupić z księgą wieczystą albo bez niej. Bez księgi nie da się jednak wpisać hipoteki, więc przy kredycie księgę trzeba najpierw założyć.
Co jeszcze sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej
- Osoby zameldowane i osoby, które mają prawo zamieszkiwać w mieszkaniu – w umowie warto ustalić termin wymeldowania i wydania mieszkania.
- Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni – zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i na funduszu remontowym.
- Sytuacja prawna sprzedającego – czy figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (krz.ms.gov.pl); rejestr jest bezpłatny.
- Zgodność stanu mieszkania z dokumentacją – na przykład przesunięte ściany albo połączone pomieszczenia.
- Uchwały wspólnoty lub spółdzielni, które obciążają lokal – na przykład remonty finansowane z dodatkowych opłat.
- Zgoda małżonka sprzedającego, jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego.
- Forma umowy przedwstępnej. Jeśli umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, a sprzedający uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, kupujący może dochodzić jej zawarcia w sądzie. Przy umowie w zwykłej formie pisemnej przysługuje tylko odszkodowanie.
Pytania o zadatek i stan prawny mieszkania
Czy zadatek przy zakupie mieszkania jest zwrotny?
To zależy od tego, dlaczego umowa nie doszła do skutku. Jeśli nie wykona jej sprzedający, kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli nie wykona jej kupujący, sprzedający może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać.
Gdy umowę rozwiązano albo nie wykonano jej z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek wraca do kupującego. Tak stanowi art. 394 Kodeksu cywilnego, jeśli umowa nie stanowi inaczej.
Zadatek czy zaliczka – czym się różnią?
Zaliczka to część ceny zapłacona z góry. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka co do zasady wraca do kupującego, niezależnie od tego, która strona się wycofała. Zadatek działa według art. 394 Kodeksu cywilnego, opisanego w poprzedniej odpowiedzi.
Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania za darmo?
W przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Przeglądanie jest bezpłatne dla każdego, kto zna numer księgi – numer podaje sprzedający. Wydruk z przeglądarki nie ma mocy dokumentu wydawanego przez sąd.
Ile kosztuje sprawdzenie stanu prawnego mieszkania?
Samodzielne sprawdzenie księgi wieczystej w przeglądarce i Krajowego Rejestru Zadłużonych jest bezpłatne. Jeśli natrafisz na sprawę, z którą nie poradzisz sobie samodzielnie, pierwsza konsultacja z ekspertem jest bezpłatna, a zakres i cenę dalszej pomocy ekspert ustala indywidualnie, po zapoznaniu się ze sprawą.
Gdy sprawa wymaga pomocy
Karol Weiher – prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami, ponad 360 transakcji. Pomoc obejmuje:
Formularz zawiera cztery pola: adres e-mail, miejscowość, przybliżoną wartość nieruchomości i opis sprawy. Formularz trafia bezpośrednio do eksperta. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje. Zakres dalszej pomocy i jej cenę ekspert ustala indywidualnie, po zapoznaniu się ze sprawą. Prowadzi ograniczoną liczbę spraw równolegle, dlatego podjęcie sprawy zależy od jego możliwości w danym terminie.
Jeśli przed wpłatą zadatku natrafisz na sprawę, z którą nie poradzisz sobie samodzielnie, opisz ją w formularzu. Opis trafi bezpośrednio do eksperta, a pierwsza konsultacja jest bezpłatna.
Opisz swoją sprawę →Po podpisaniu aktu notarialnego: ubezpieczenie mieszkania, remont i wyposażenie. Krok 5: zakup i przeprowadzka →
Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), art. 389, 390 i 394; ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 1 ust. 3, art. 2, art. 25 i art. 36⁴ ust. 6–7. Stan prawny na 11.10.2026.