Jak liczymy ceny mieszkań
Wszystkie liczby pochodzą z aktów notarialnych, czyli z cen, które ludzie naprawdę zapłacili. Poniżej wyjaśniamy, skąd je bierzemy, które sprzedaże liczymy i kiedy wolimy nie podawać wyniku.
Rejestr Cen Nieruchomości
Każdy akt notarialny sprzedaży trafia do starostwa, a starostwo wpisuje cenę do Rejestru Cen Nieruchomości. Od 13 lutego 2026 roku Główny Urząd Geodezji i Kartografii udostępnia ten rejestr bezpłatnie dla całej Polski. Pobieramy go w całości raz w miesiącu. Ostatnio: 13 października 2026, 2 627 105 lokali w rejestrze.
Granice gmin i dzielnic bierzemy z Państwowego Rejestru Granic, a informacje o planach ogólnych z usług planów uchwalonych i projektowanych, które publikuje ten sam urząd.
Tylko zwykłe sprzedaże całych mieszkań
W rejestrze są też garaże, sklepy, sprzedaże części mieszkania czy mieszkania sprzedawane lokatorom ze zniżką. Takie ceny zaniżałyby albo zawyżały wynik, więc je pomijamy. Kolejne kroki z ostatniego przeliczenia:
Cena za 1 m² i mediana
Cena za 1 m²
Cenę mieszkania dzielimy przez jego powierzchnię użytkową. Jeśli w akcie brakuje osobnej ceny mieszkania, bierzemy cenę całej sprzedaży, ale tylko wtedy, gdy obejmowała jedno mieszkanie.
Dlaczego mediana, a nie średnia
Mediana to cena środkowa: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Jedno bardzo drogie mieszkanie mocno podnosi średnią, a medianę prawie wcale. Dlatego mediana lepiej pokazuje typową cenę.
Z jakiego okresu są dane
Liczymy sprzedaże z ostatnich 12 pełnych miesięcy: maj 2025 – kwiecień 2026. Starostwa wpisują akty z opóźnieniem, dlatego najnowszych, jeszcze niepełnych miesięcy nie bierzemy pod uwagę.
Co znaczy „rynek wtórny”
To mieszkania kupione od poprzedniego właściciela, a nie od dewelopera. Liczymy sprzedaże, które rejestr tak oznacza, oraz te bez oznaczenia, w których sprzedawała osoba prywatna.
Za mało sprzedaży to niepewna liczba
Z kilku sprzedaży nie da się rzetelnie powiedzieć, ile kosztuje 1 m². Dlatego trzymamy się prostych zasad:
| Sytuacja | Co pokazujemy |
|---|---|
| Co najmniej 20 sprzedaży w ostatnich 12 miesiącach | Medianę z 12 miesięcy |
| Mniej niż 20 w 12 miesiącach, ale co najmniej 20 w 24 miesiącach | Medianę z 24 miesięcy, z wyraźnym opisem |
| Mniej niż 20 sprzedaży w 24 miesiącach | Dane dla całego powiatu |
| Mniej niż 20 sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego | Bez osobnej ceny dla mieszkań z rynku wtórnego |
| Usługa GUGiK nie udostępnia danych powiatu (sprawdzamy co miesiąc) | Ostrzeżenie i dane województwa; mediana województwa z dopiskiem, których powiatów brakuje |
| Mniej niż 10 sprzedaży w danych trzech miesiącach | Bez punktu na wykresie |
Porównujemy tylko mieszkania z rynku wtórnego
Gdy w okolicy przybywa nowych, droższych mieszkań od deweloperów, cena „wszystkich mieszkań” rośnie, choć te same mieszkania wcale tak nie drożeją. Dlatego zmianę w ciągu roku liczymy tylko z mieszkań z rynku wtórnego: ostatnie 12 miesięcy wobec poprzednich 12.
Zmianę pokazujemy, gdy w obu latach sprzedano co najmniej 40 takich mieszkań, a liczba sprzedaży nie różni się więcej niż o połowę. Większa różnica zwykle oznacza, że starostwo nie wpisało jeszcze do rejestru wszystkich starszych aktów.
Tylko dane zbiorcze
Nie pokazujemy ani nie przechowujemy adresów, numerów mieszkań ani pojedynczych sprzedaży. Na stronach są tylko liczby dla całych gmin, powiatów i dzielnic.
Rejestr prowadzą urzędy i zdarzają się w nim pomyłki, np. błędna powierzchnia albo cena. Najbardziej odstające wartości odrzucamy, ale mediana zawsze pokazuje rynek w przybliżeniu. To nie jest wycena konkretnego mieszkania.