Krok 3 · Oglądanie

Niezbędnik kupującego mieszkanie

Aplikacja do oceny mieszkania podczas oglądania – na rynku wtórnym. Prowadzi przez oglądanie krok po kroku, ostrzega przed poważnymi problemami jeszcze na miejscu i pozwala porównać obejrzane mieszkania.

Wypróbuj bezpłatnie →Cennik

Bez rejestracji i logowania – także w płatnych pakietach. Pierwszą ocenę wykonasz bezpłatnie. Działa w przeglądarce na telefonie i komputerze.

Ostrzeżenia na żywo, w trakcie oceniania — prawdziwy zrzut z aplikacji

9:41●●● 🔋

Koszty i stan formalny

Opłaty eksploatacyjne i media KRYTYCZNE

POPROŚ O RACHUNKI. Opłata do wspólnoty/spółdzielni + prąd + gaz + woda za ostatni rok.

Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni KRYTYCZNE

Zapytaj, czy lokal ma bieżące zaległości w czynszu i funduszu remontowym

⚠️

Opłaty eksploatacyjne i media — ocenione na 0. To ważne kryterium i mocno obniży wynik — ale to Ty decydujesz, czy taki kompromis da się zaakceptować.

⚠️

Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni — ocenione na 0. To da się naprawić lub uregulować — uwzględnij koszt w cenie i negocjacjach, zamiast automatycznie rezygnować z mieszkania.

Jak działa

Na miejscu, w trakcie oglądania

Każde kryterium oceniasz w skali 0–5. Przy każdym widać, co oznacza ocena 0, 3 i 5, a tam, gdzie kryterium może nie dotyczyć mieszkania, jest opcja „N/D”.

Gdy ocenisz ważne kryterium bardzo nisko, aplikacja od razu pokazuje ostrzeżenie – zanim wyjdziesz z mieszkania i jeszcze możesz dopytać sprzedającego.

W ostatnim kroku wybierasz odpowiedzi na pytania prawne przed zadatkiem; przy każdej odpowiedzi jest wyjaśnienie, co z niej wynika.

Na koniec otrzymujesz wynik i możesz pobrać raport PDF.

Obejrzane mieszkania widzisz obok siebie w rankingu, zamiast porównywać je z pamięci.

Oceny zapisują się w Twojej przeglądarce, bez logowania.

Ekrany aplikacji

Tak wygląda Niezbędnik

Prawdziwe ekrany aplikacji. Kliknij, żeby powiększyć.

Wybór dostępu

9:41●●● 🔋

🏠

Ocena Mieszkania PRO+

Wybierz opcję dostępu.

🎁 Wypróbuj za darmo

1 ocena gratis · bez rejestracji

Dostęp 30 dni

nieograniczone oceny · link na e-mail

29 zł

Dostęp 90 dni

nieograniczone oceny · link na e-mail

59 zł

Dostęp 365 dni

nieograniczone oceny · link na e-mail

99 zł

Zanim zaczniesz

9:41●●● 🔋

📋

Zanim zaczniesz

Przeczytaj — zajmie Ci to 30 sekund.

Każde kryterium porównawcze oceniasz w skali 0–5. Zero = problem, pięć = idealnie.

Przycisk „?” przy każdym pytaniu tłumaczy co sprawdzić na oglądaniu.

Niska ocena = aplikacja oznaczy to jako ryzyko widoczne w podsumowaniu.

Wypełnij wszystkie pytania przy każdym mieszkaniu — inaczej nie porównasz ich uczciwie. Pominięte pytanie liczy się jako zero punktów. Jeśli coś naprawdę nie dotyczy tego mieszkania, kliknij „N/D” — to nie obniża wyniku.

Na ostatnim kroku znajdziesz listę „Zanim wpłacisz zadatek” — to fakty prawne, nie oceny, i nie wpływają na wynik procentowy. Możesz ją zostawić częściowo pustą i mimo to zobaczyć wynik.

Na końcu pobierzesz raport PDF z wynikiem i listą ewentualnych problemów.

To Twoja jedna darmowa ocena — zostaje zapisana na stałe, zawsze możesz do niej wrócić i pobrać PDF. Poprawiać odpowiedzi możesz przez godzinę od ukończenia, potem ocena jest już zablokowana do edycji.

Moje mieszkania

9:41●●● 🔋

🏠 Moje mieszkania

Dodaj mieszkanie, oceń je podczas oglądania i porównaj wyniki.

ul. Polna 12, Poznań

✅ Ukończona | Wynik: 74% | 12.08.2026

🔍 Podgląd

Osiedle Ogrody 5/14

📝 W trakcie | wypełnione 58% | 15.08.2026

✏️ Oceniaj

Wierzbowa 3, 3 piętro

✅ Ukończona | Wynik: 61% | 10.08.2026

🔍 Podgląd

📊 Ranking ocenionych mieszkań

🥇 ul. Polna 12, Poznań74%✓ sprawdzone

🥈 Wierzbowa 3, 3 piętro61%… 2 niesprawdzone

Ocena kryterium — z podpowiedzią

9:41●●● 🔋

Krok 1 z 5

Lokalizacja

Otoczenie i codzienna wygoda

Dojazd do pracy/centrum KRYTYCZNE

Ile minut realnie tracisz każdego dnia

Hałas (dzień i noc) KRYTYCZNE

Hałas uliczny, lokale, zakłady – po 22:00

Hałas (dzień i noc)

5: Cicho. Po 22:00 można otworzyć okno.

3: Hałas w szczycie, wieczorami spokojnie.

0: Stały hałas, uciążliwy po 22:00. Wpływa na sen.

Bezpieczeństwo okolicy KRYTYCZNE

Czy czujesz się bezpiecznie wieczorem?

Transport publiczny

Przystanek / częstotliwość kursów

Sklep / codzienne usługi

Sklep spożywczy, apteka, przychodnia

Otoczenie i zieleń

Estetyka, zadbanie, tereny zielone

Zagrożenia w okolicy (powódź, linie wysokiego napięcia)

Czy okolica bywa zalewana i czy blisko są słupy lub linie wysokiego napięcia?

Zapachy w okolicy

Restauracje, zakłady, śmietniki, oczyszczalnia – sprawdź w różnych porach

Wzrost wartości mieszkania w czasie

Rozejrzyj się: czy w okolicy coś się buduje i remontuje, czy raczej pustostany i zamknięte lokale usługowe?

Planowana zabudowa tuż obok

Czy obok może powstać nowy blok lub biurowiec, który zasłoni widok albo światło?

Szkoły i przedszkola w pobliżu

Dotyczy rodzin z dziećmi lub planujących dzieci

← Wstecz

6 z 46 oceniono

Dalej →

Zanim wpłacisz zadatek

9:41●●● 🔋

Zanim wpłacisz zadatek

Odpowiedz na podstawie tego, co wiesz teraz. „Jeszcze do sprawdzenia” to normalny stan.

1. Czy w dziale IV księgi wieczystej jest wpisana hipoteka?

Jest hipoteka banku sprzedającego

Sytuacja standardowa na rynku wtórnym — większość mieszkań ma kredyt. Rozwiązuje się to tak: bank wystawia zaświadczenie o wysokości zadłużenia i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie, a część ceny idzie bezpośrednio na spłatę kredytu. Poproś sprzedającego o to zaświadczenie przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

2. Czy w dziale III księgi wieczystej są jakieś wpisy?

Jest służebność mieszkania, dożywocie albo prawo użytkowania

To prawo osoby trzeciej do korzystania z lokalu — działa także po zmianie właściciela. Może uniemożliwić Ci wprowadzenie się nawet po zakupie. Nie wpłacaj zadatku bez konsultacji.

3. Czy przy którymkolwiek dziale księgi wieczystej widnieje wzmianka o wniosku?

Jest wzmianka

Wzmianka oznacza, że złożono wniosek, którego sąd jeszcze nie rozpoznał — treść księgi może się zmienić. To, co widzisz teraz, nie jest pełnym obrazem. Poproś sprzedającego o wyjaśnienie, czego wniosek dotyczy, i nie podpisuj nic, dopóki tego nie wiesz.

4. Czy ktoś jest zameldowany w tym mieszkaniu?

Tak, sprzedający

Standardowa sytuacja. Zapisz w umowie przedwstępnej konkretny termin wymeldowania i karę umowną za jego niedotrzymanie.

5. Czy ktoś poza sprzedającym mieszka w lokalu albo ma prawo w nim mieszkać?

Nikt — lokal pusty albo mieszka tylko sprzedający

Brak osób uprawnionych do lokalu.

6. Czy wobec sprzedającego toczy się postępowanie egzekucyjne, upadłościowe albo restrukturyzacyjne?

Nie, brak sygnałów

Brak przeciwwskazań po stronie sprzedającego.

7. Czy układ mieszkania zgadza się z rzutem w dokumentacji?

Są przeróbki bez dokumentów

Zmiany w układzie bez wymaganych zgód mogą oznaczać obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego albo problem przy kolejnej sprzedaży. Ustal, czego dotyczyły i czy naruszono ściany konstrukcyjne.

8. Czy wspólnota lub spółdzielnia podjęła uchwały, które będą obciążać ten lokal?

Tak, uchwalony remont z dopłatą

Uchwalony remont oznacza, że dopłata obciąży właściciela lokalu — czyli po zakupie Ciebie. Ustal kwotę i harmonogram, a potem wykorzystaj to w negocjacji ceny.

9. Jaka jest forma prawna lokalu i czy ma założoną księgę wieczystą?

Odrębna własność, księga wieczysta założona

Najprostsza i najbezpieczniejsza forma własności lokalu.

Wynik i podsumowanie

9:41●●● 🔋

📋

Do załatwienia przed podpisaniem umowy
To sprawy rutynowe, ale muszą być załatwione przed wpłatą zadatku.

58%

wynik porównawczy — oceniono 44 z 46 kryteriów

⚠️ OSTROŻNIE — sprawdź szczegóły

Wyniki wg kategorii

Lokalizacja

78%

Budynek

65%

Mieszkanie

38%

Koszty i formalności

52%

Największe ryzyka

Wilgoć i pleśń — ocena 0/5 (🔧 do negocjacji — wada usuwalna)

Fundusz remontowy — ocena 1/5 (kryterium krytyczne)

Dźwiękoszczelność — ocena 1/5

Stan instalacji elektrycznej — ocena 2/5 (kryterium krytyczne)

Opłaty eksploatacyjne i media — ocena 2/5

Mocne strony

Dojazd do pracy/centrum — ocena 5/5

Nasłonecznienie — ocena 4/5

Bezpieczeństwo okolicy — ocena 5/5

Możliwość negocjacji ceny — ocena 4/5

Ranking ocenionych mieszkań

9:41●●● 🔋

📊 Ranking ocenionych mieszkań

🥇ul. Polna 12, Poznań74%✓ sprawdzone

🥈Wierzbowa 3, 3 piętro61%… 2 niesprawdzone

🥉Kwiatowa 8/245%⚠ 1 przeszkoda

Pokaż więcej zrzutów (+4) ▾

Co sprawdza

Na co zwrócić uwagę, oglądając mieszkanie z rynku wtórnego

1. Lokalizacja

Dojazd, hałas w dzień i w nocy, bezpieczeństwo, komunikacja, sklepy i usługi, zieleń, zagrożenia w okolicy (powódź, linie wysokiego napięcia), zapachy, planowana zabudowa obok, szkoły i przedszkola, parkowanie oraz to, czy okolica się rozwija.

2. Budynek

Stan techniczny budynku, klatki schodowej i części wspólnych, fundusz remontowy, izolacja cieplna i akustyczna, winda, parking lub garaż, piwnica lub komórka, sąsiedzi.

3. Mieszkanie

Wilgoć i pleśń, instalacje elektryczna, wodna i gazowa, ogrzewanie, rozkład i metraż, stan wykończenia, nasłonecznienie, balkon lub loggia, okna i drzwi wejściowe, wentylacja.

4. Koszty i stan formalny

Cena na tle rynku, opłaty eksploatacyjne i media, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, podstawa nabycia przez sprzedającego, możliwość negocjacji, koszty transakcji i prowizja.

5. Zanim wpłacisz zadatek

Pytania prawne: hipoteka i inne wpisy w księdze wieczystej, wzmianki o wnioskach, zameldowanie i osoby uprawnione do lokalu, postępowania egzekucyjne, upadłościowe lub restrukturyzacyjne wobec sprzedającego, zgodność układu z dokumentacją, uchwały wspólnoty obciążające lokal, forma prawna lokalu. To fakty do ustalenia – nie wpływają na wynik procentowy.

Dostęp

Cennik

Bezpłatnie

0 zł

Jedna pełna ocena, bez rejestracji.

Wypróbuj →

Dostęp 30 dni

29 zł

Dowolna liczba ocen, porównanie mieszkań i raport PDF.

Kup dostęp →

Dostęp 90 dni

59 zł

Dowolna liczba ocen, porównanie mieszkań i raport PDF. Z praktyki autora: szukanie, oglądanie i decyzja o zakupie trwają najczęściej około trzech miesięcy.

Kup dostęp →

Dostęp 365 dni

99 zł

Dowolna liczba ocen, porównanie mieszkań i raport PDF.

Kup dostęp →

Po zakupie dostaniesz e-mail z linkiem do aplikacji.

Uzupełnienie

Osobne materiały

Podręcznik Kupującego Mieszkanie

59 zł

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania: lokalizacja, budynek, mieszkanie, koszty i stan formalny oraz wady prawne i pułapki umowy. PDF.

Kup podręcznik →

Checklista dokumentów

0 zł

Lista dokumentów do sprawdzenia przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym.

Pobierz checklistę →

Gdy wybierzesz mieszkanie, przed wpłatą zadatku sprawdź jego stan prawny: księgę wieczystą, osoby zameldowane, zaległości i sytuację prawną sprzedającego.

Krok 4: przed zadatkiem →