Sprawdź, o ile możesz obniżyć cenę mieszkania, które zamierzasz kupić

Bez windy wszystko trzeba wnosić po schodach: zakupy, wózek, rower, a przy przeprowadzce i remoncie także meble, sprzęt AGD i materiały budowlane. Firmy przeprowadzkowe często doliczają za to opłatę.

Mieszkanie kupuje się na lata. Schody, które dziś nie są problemem, mogą nim być za kilkanaście lat albo po kontuzji. Dla rodziców małych dzieci oznaczają codzienne wnoszenie dziecka, wózka i zakupów naraz.

Windy nie zawsze da się dobudować, bo czasem nie pozwala na to budowa klatki schodowej. Tam, gdzie jest to możliwe, potrzebna jest uchwała właścicieli, projekt, formalności budowlane i pieniądze właścicieli lokali.

W rozmowie o cenie: zacznij od tego, kto takiego mieszkania nie kupi – osoby starsze, rodziny z małymi dziećmi, osoby z ograniczoną sprawnością. Mniej chętnych oznacza dłuższą sprzedaż, dlatego zapytaj sprzedającego, od kiedy szuka kupca i czy obniżał już cenę. Potem pokaż porównanie z tej strony: mediana cen transakcyjnych w okolicy obejmuje mieszkania na wszystkich piętrach, także w budynkach z windą. Jeśli cena z ogłoszenia jest na poziomie mediany albo wyżej, sprzedający wycenia mieszkanie tak, jakby tej wady nie było. Ta sama wada obniży cenę, gdy kiedyś Ty będziesz sprzedawać – dlatego ma znaczenie już przy zakupie.

Na wielu starszych osiedlach miejsc postojowych jest mniej niż samochodów. Bez własnego miejsca szuka się go codziennie, często daleko od domu.

W strefie płatnego parkowania trzeba wykupić abonament mieszkańca, który nie gwarantuje miejsca, a goście płacą za postój. Jeśli w budynku jest garaż, a mieszkanie nie ma w nim miejsca, dokupić je można tylko wtedy, gdy któryś z właścicieli sprzedaje swoje – i to za osobne pieniądze.

W rozmowie o cenie: zapytaj, czy w budynku lub w okolicy można kupić albo wynająć miejsce postojowe i ile to kosztuje. Jeśli można je kupić, ta kwota pokazuje, ile trzeba by dopłacić, żeby mieć to samo, co oferują mieszkania z miejscem w cenie – i o tyle może spaść cena. Jeśli nie można, podstawą jest roczny koszt abonamentu lub najmu miejsca oraz to, że część osób z samochodem nie kupi tego mieszkania ani teraz, ani przy Twojej przyszłej sprzedaży.

Okolica to codzienne życie: droga do sklepu, szkoły i przychodni, chodniki, zieleń, place zabaw, poczucie bezpieczeństwa wieczorem. Puste lokale, zniszczone budynki i brak inwestycji zniechęcają wiele osób, zwłaszcza rodziny z dziećmi.

Właściciel mieszkania nie ma na to wpływu, a okolica zmienia się powoli. Zmianę przynoszą zwykle duże inwestycje – nowa szkoła, linia tramwajowa, rewitalizacja. Czy gmina ma plan ogólny, pokazuje strona cen tej gminy.

W rozmowie o cenie: mediana cen w gminie czy dzielnicy obejmuje także lepsze ulice i nowsze osiedla. Jeśli cena z ogłoszenia jest na poziomie mediany albo wyżej, sprzedający liczy tak, jakby okolica była co najmniej przeciętna. Pokaż porównanie z tej strony i wymień konkretne powody, dla których ta ulica wypada gorzej: puste lokale, stan sąsiednich budynków, odległość do szkoły czy przychodni. Zapytaj też, od kiedy mieszkanie jest na sprzedaż.

Zniszczona klatka, odpadający tynk, zacieki, wilgotna piwnica, popękana elewacja – to pierwsze, co widzi osoba oglądająca mieszkanie.

Ważniejsze są jednak pieniądze. Remonty budynku opłacają właściciele mieszkań: we wspólnocie według udziałów, w spółdzielni przez fundusz remontowy. Jeśli budynek przez lata nie był remontowany, duże prace – dach, elewacja, ocieplenie, piony, balkony – dopiero są przed nim. Wtedy rosną zaliczki albo wspólnota bierze kredyt, który spłacają wszyscy właściciele, także nowy.

W rozmowie o cenie: poproś sprzedającego albo zarządcę o plan remontów, uchwały z ostatnich lat i stan funduszu remontowego. Wynika z nich, jakie prace są zaplanowane, ile mają kosztować i jaka część przypadnie na to mieszkanie. Tę kwotę przejmujesz razem z mieszkaniem – przedstaw ją jako podstawę obniżki. Jeśli prac nikt nie zaplanował, koszty i tak przyjdą, tylko nie wiadomo kiedy i w jakiej wysokości – to ryzyko, które również ma swoją cenę.

Kamienica ma wysokie sufity, duże okna i zwykle dobre położenie. Nieremontowana często oznacza jednak drewniane stropy, wilgoć w murach i piwnicach, stare instalacje, nieszczelne okna i ogrzewanie piecowe albo gazowe etażowe.

Remont trudno tu zaplanować, bo część problemów wychodzi dopiero po zdjęciu podłóg i tynków. Jeśli budynek jest w rejestrze zabytków, prace wymagają pozwolenia konserwatora. W części kamienic współwłaścicielem jest gmina, a część lokali zajmują najemcy komunalni, którzy nie płacą za remonty – to utrudnia zgodę na wydatki.

W rozmowie o cenie: przed rozmową poproś inżyniera budownictwa o ocenę stanu stropów i ścian oraz o wycenę remontu mieszkania. Taka ocena zamienia niewiadome w konkretne koszty, a te koszty są podstawą obniżki. Zapytaj zarządcę o plan remontów budynku i o to, kto jest współwłaścicielem. Jeśli sprzedający nie zgadza się na oględziny z fachowcem, ryzyko ukrytych wad zostaje po Twojej stronie – i to również uzasadnia niższą cenę.

Komórka lub piwnica to miejsce na rower, wózek, opony, narzędzia i rzeczy sezonowe. Bez niej trzyma się je w mieszkaniu – w przedpokoju, na balkonie, w szafach.

Najbardziej odczuwa się to w małym mieszkaniu. Dla rodzin z dziećmi i osób z rowerem lub sprzętem sportowym brak komórki bywa powodem rezygnacji z zakupu.

W rozmowie o cenie: sprawdź, czy do mieszkania należy pomieszczenie przynależne – jest wtedy wpisane w księdze wieczystej lokalu. Jeśli go nie ma, porównaj ofertę z podobnymi mieszkaniami w okolicy, które komórkę mają. Płacisz tę samą cenę za metr, a część metrów zajmą rzeczy, które inni trzymają w piwnicy. Ta różnica wróci także przy Twojej przyszłej sprzedaży.

Łazienka mocno wpływa na wygodę całego mieszkania. W małej często nie mieści się wanna albo pralka, a rano korzystanie z niej przez kilka osób jest kłopotliwe. Rodziny z małymi dziećmi zwykle szukają mieszkań z wanną.

Powiększenie łazienki rzadko jest proste. Trzeba przesunąć ściany, które mogą być nośne, a odpływy muszą trafić do pionów, których nie da się przenieść. Często jedyną możliwością jest zabranie miejsca z przedpokoju albo kuchni.

W rozmowie o cenie: sprawdź z fachowcem, czy łazienkę da się przebudować i ile to kosztuje. Jeśli się da, wycena przebudowy jest kwotą do negocjacji. Jeśli się nie da, łazienka zostanie taka na stałe – wtedy odnieś cenę do mediany transakcji w okolicy, która obejmuje także mieszkania z większymi łazienkami, i przypomnij, że ta sama cecha ograniczy grono chętnych przy kolejnej sprzedaży.

W budynkach sprzed 1990 roku często zostały oryginalne instalacje: przewody aluminiowe, wkręcane bezpieczniki, stalowe rury. Nie projektowano ich na dzisiejsze urządzenia – płytę indukcyjną, piekarnik, pralkę i zmywarkę pracujące jednocześnie. Przeciążone przewody grożą pożarem, a skorodowane rury zalaniem mieszkań poniżej.

Wymiana obejmuje całe mieszkanie. W budynkach murowanych kuje się bruzdy w ścianach, w wielkiej płycie przewody prowadzi się często w listwach na ścianie, bo bruzdy osłabiają prefabrykowane ściany. W obu przypadkach trzeba częściowo zniszczyć wykończenie. Wymiana pionów w budynku zależy od wspólnoty lub spółdzielni.

W rozmowie o cenie: zapytaj, kiedy wymieniano instalację elektryczną i wodną w mieszkaniu oraz piony w budynku. Jeśli instalacje są stare, poproś elektryka i hydraulika o wycenę wymiany – to kwota do negocjacji. Jeśli mieszkanie jest świeżo odświeżone, zwróć uwagę, że sprzedający wlicza w cenę wykończenie, które przy wymianie instalacji trzeba będzie częściowo zrobić od nowa.

Stare, nieszczelne okna to przeciągi, parujące szyby, pleśń przy ramach, hałas z ulicy i wyższe rachunki za ogrzewanie.

Wymiana okien jest jednym z pierwszych wydatków po zakupie. Obejmuje nie tylko okna, ale też obróbkę ościeży, parapety i malowanie, dlatego trudno ją przeprowadzić, mieszkając już w mieszkaniu. W budynku z rejestru zabytków wymaga pozwolenia konserwatora.

W rozmowie o cenie: policz okna i poproś o wycenę wymiany razem z obróbką i parapetami. Przedstaw tę kwotę sprzedającemu – w mieszkaniu z nowymi oknami tego wydatku nie ma. Dodaj, że do czasu wymiany płacisz więcej za ogrzewanie.

Bez przystanku w pobliżu prawie każdy wyjazd – do pracy, szkoły, lekarza, na zakupy – wymaga samochodu. W rodzinie często oznacza to drugi samochód albo codzienne dowożenie dzieci. Młodzież i osoby starsze tracą samodzielność.

Samochód to stałe koszty: paliwo, ubezpieczenie, przeglądy, parkowanie. W godzinach szczytu dojazd autem bywa dłuższy niż tramwajem czy koleją.

W rozmowie o cenie: osoby bez samochodu nie rozważą tego mieszkania, a jeśli kiedyś zechcesz je wynająć, odpadnie też część najemców. Mediana cen w gminie lub dzielnicy obejmuje także mieszkania przy przystankach i stacjach – jeśli cena z ogłoszenia jest na jej poziomie albo wyżej, nie uwzględnia słabego dojazdu. Pokaż porównanie z tej strony i zapytaj, od kiedy mieszkanie jest na sprzedaż.